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Até então, o padrão utilizado para ajustar o preço dos aluguéis no mercado ainda é o IGP-M, o ‘Índice Geral de Preços do Mercado’. Entre a década de 1980 e 1990, período de inflação nas alturas no Brasil, a sigla começou a aparecer frequentemente nos contratos de locação.
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Sem muita contestação dos inquilinos, o indicador ganhou força entre os proprietários de imóveis como uma maneira de garantir um reajuste compatível com o mesmo ritmo que outros setores do mercado.
De início, vale ressaltar que o uso do IGP-M, apesar de muito comum no ramo imobiliário, não está previsto na legislação nacional. O que está estabelecido na ‘Lei do Inquilinato’ é apenas que locador e locatário, em comum acordo, têm direito de reajustar o valor do aluguel anualmente.
Na prática, tenha em mente que também não há uma regra que defina um indicador padrão para cumprir essa função. Apesar da adoção em larga escala, o IGP-M, inclusive, nem foi criado para isso, e sim para servir como base para os preços praticados no atacado e varejo.
Ainda assim, até o início de 2020, os ajustes baseados no índice não costumavam impactar tanto no bolso dos inquilinos. Cenário que mudou de figura com dois acontecimentos importantes: a pandemia e o salto na cotação do dólar.
IGP-M x IPCA
Em dezembro de 2020, o IGP-M subiu 23,14% no acumulado anual. Em contrapartida, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), outro indicador importante no mercado, saltou apenas 4,52% no mesmo período — a disparidade também continuou em 2021, em dezembro do ano passado, o IGP-M fechou com alta acumulada de 17,78%, enquanto o IPCA subiu 10,06%.
Com o aumento expressivo, muitos inquilinos buscaram uma forma de alterar os cálculos dos reajustes. Para evitar a desocupação dos imóveis, o Quinto Andar, uma das gigantes do setor de locação e venda de imóveis, foi uma das empresas que decidiu abandonar o IGP-M em favor do IPCA no fim de 2020
Ainda que o ‘Índice de Preços ao Consumidor Amplo’ também não se mostre como um candidato ideal, já que também não foi criado pensando no nicho de locação de imóveis e pode ser influenciado por fatores como tarifas de energia elétrica, preços de alimentos, combustíveis, dentre outros.
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IVAR, o novo indicador do momento
Afinal, se o IGP-M e o IPCA não são os indicadores ideias, qual pode ser um substituto? Para responder à pergunta, a FGV criou o IVAR, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais.
Lançado este mês, a FGV já estava estudando desde o ano passado como apresentar uma alternativa ao IGP-M, já que o setor imobiliário foi um dos mais afetados pelos impactos da pandemia, o que resultou em várias negociações de valores nos contratos de aluguel.
Como é calculado o IVAR?
O novo índice é baseado na média dos valores praticados em 10 mil contratos de locação de imóveis vigentes e sob intermediação de empresas nas seguintes capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.
Sobre a utilidade do IVAR, Luiz Guilherme Schymura de Oliveira, diretor do IBRE (Instituto Brasileiro de Economia), afirma que muitas vezes os valores anunciados nas ofertas de imóveis para locação não retratam a realidade do mercado. Enquanto isso, no caso do IVAR, os preços são levantados diretamente de uma base de contratos.
No fim, o IVAR chega como um indicador que, efetivamente, leva em conta os preços de aluguéis que estão sendo praticados no mercado, e não os que são anunciados pela internet, por exemplo.
Como contexto, o IVAR terminou 2021 com índice anual negativo (– 0,61%), ou seja, na teoria, os contratos de aluguel baseados no índice poderiam até baixar ligeiramente de valor.
Com informações do Infomoney.
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